집주인이 보증금을 안 줄 때 대처법 법적조치

2025.02.08 - [법이 필요한 사회] - 집주인이 집 보수를 해주지 않을때 대처 방법 법적 조치

집주인이 집 보수를 해주지 않을때 대처 방법 법적 조치

 

집주인이 보증금을 안 줄 때 대처법

전·월세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 어떻게 대응해야 할까요? 보증금을 안전하게 돌려받는 법적 절차를 자세히 설명해드리겠습니다.

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1. 보증금을 돌려받기 어려운 이유

📌 집주인이 보증금을 안 주는 대표적인 이유
✅ 새로운 세입자가 들어오지 않아 돈이 없다
✅ 집이 매매되지 않아 보증금 반환이 어렵다
✅ 집을 고쳐야 한다며 수리비를 요구한다
✅ 공과금·관리비 미납이 있다며 보증금에서 공제하겠다고 한다
✅ 집 상태가 훼손되었다며 보증금을 깎겠다고 한다

💡 Tip:
어떤 경우든 법적으로 보증금 반환은 집주인의 의무입니다.

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2. 보증금을 돌려받기 위한 기본 절차

✅ (1) 계약 종료 후 바로 요구하기

계약이 끝난 즉시 집주인에게 보증금 반환을 요청하세요.

📌 요청할 때 필수 내용
✅ 계약 기간이 종료되었음을 알림
✅ 원상복구를 완료했음을 알림
✅ 반환 기한을 정해서 요청 (예: "이번 주 내로 입금해 주세요.")

💬 문자 예시:

"안녕하세요, OO빌라 101호 전세 계약 만료된 OOO입니다. 계약이 2024년 2월 10일 종료되었으며, 원상복구 후 퇴거하였습니다. 보증금 OOO원을 2월 15일까지 반환해 주시길 요청드립니다."

💡 Tip:
✅ 문자·카톡으로 요청하면 증거가 남아 법적 대응 시 유리합니다.
✅ 통화는 녹음해 두는 것이 좋습니다.

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✅ (2) 내용증명 발송하기 (공식적인 요청)

집주인이 계속 미루면 내용증명을 보내세요.

📌 내용증명 작성 방법
✅ 임대차 계약 종료일
✅ 보증금 반환 요청 날짜 및 계좌번호
✅ 반환 기한 설정 (예: 7일 이내)
✅ 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다고 경고

📌 내용증명 예시

제목: 임대차 보증금 반환 요청

수신인: OOO (집주인)

저는 귀하와 2022년 2월 10일 전세계약을 체결하였고, 2024년 2월 10일 계약이 종료됨에 따라 주택을 인도하였습니다. 그러나 아직까지 보증금 OOO원을 반환받지 못하였습니다.

이에 본 내용증명을 통해 2024년 2월 20일까지 보증금을 반환해 줄 것을 요청드립니다. 만약 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우, 부득이하게 법적 절차(소송·경매)를 진행할 예정임을 알려드립니다.

발신인: OOO
연락처: 010-XXXX-XXXX
날짜: 2024년 2월 15일

📌 내용증명 보내는 방법
✅ 우체국 방문 → 내용증명 작성 후 등기우편으로 발송
✅ **온라인 우체국 (www.epost.go.kr)**에서 전자 내용증명 발송 가능

💡 Tip:
✅ 내용증명은 법적 효력이 강하므로 집주인이 압박을 받을 수 있습니다.
✅ 그래도 안 주면 바로 소송을 진행하세요.

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3. 법적 대응 방법 (소송 없이 해결하기)

✅ (1) 임차권등기명령 신청 (빠른 방법)

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청하세요.

📌 임차권등기명령이란?
✅ 집을 비워도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있는 제도
✅ 세입자가 이사 가더라도 보증금을 안전하게 받을 수 있음
✅ 법원에 신청하면 집주인의 동의 없이 빠르게 등기 가능

📌 신청 방법
✅ 관할 지방법원에 신청 (대법원 전자소송 가능)
✅ 임대차 계약서, 주민등록등본, 보증금 미반환 증거 제출

💡 Tip:
✅ 이사 가더라도 보증금 반환 청구가 가능합니다.
✅ 집이 경매로 넘어갈 경우에도 우선 변제 가능합니다.

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✅ (2) 지급명령 신청 (간편한 법적 대응)

집주인이 보증금을 안 주면 법원에 지급명령을 신청하세요.

📌 지급명령이란?
✅ 소송 없이 빠르게 돈을 받을 수 있는 방법
✅ 집주인이 이의를 제기하지 않으면 곧바로 강제집행 가능

📌 신청 방법
✅ 법원 전자소송 사이트 (https://ecfs.scourt.go.kr)에서 신청
✅ 임대차 계약서, 계좌번호 제공 내역, 내용증명 등을 증거로 제출

💡 Tip:
✅ 집주인이 2주 내 이의를 제기하지 않으면 강제집행 가능
✅ 변호사 없이 혼자 진행 가능

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4. 최후의 수단: 소송 및 강제집행

✅ (1) 민사 소송 진행 (전세보증금 반환 소송)

✅ 지급명령 후에도 안 주면 전세보증금 반환 소송 진행
✅ 소송에서 승소하면 집을 경매에 넘겨 보증금 회수 가능

📌 소송 비용 및 기간
✅ 비용: 대략 10-50만 원 (변호사 선임 시 추가 비용)
✅ 기간: 약 36개월

💡 Tip:
✅ 소송 전에는 꼭 내용증명을 보내고, 지급명령을 먼저 시도하는 것이 유리합니다.
✅ 보증금이 3,000만 원 이하라면 소액재판으로 빠르게 진행 가능합니다.

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✅ (2) 강제집행 (경매 신청하기)

✅ 집이 경매로 넘어가면 보증금 회수 가능
✅ 법원에서 집주인의 통장을 압류할 수도 있음

📌 강제집행 절차
✅ 전세보증금 반환 소송에서 승소 후 강제집행 신청
✅ 집 경매 진행 후 보증금 회수

💡 Tip:
✅ 집이 경매로 넘어가도 세입자는 최우선 변제권이 있습니다.
✅ 경매보다 집주인과 협의 후 지급받는 것이 더 빠를 수도 있습니다.

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5. 보증금을 안전하게 받는 꿀팁 (미리 예방하기)

✅ (1) 전세보증보험 가입하기

✅ HUG (주택도시보증공사), SGI 서울보증에서 보증보험 가입 가능
✅ 집주인이 보증금을 안 주면 보험사가 대신 지급

✅ (2) 계약 종료 전에 미리 확인하기

✅ 집이 경매로 넘어가거나 근저당이 설정된 경우 위험
✅ 계약 연장 시 새로운 확정일자를 반드시 받기

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결론: 보증금을 안전하게 돌려받는 방법 정리

✅ 문자로 먼저 요청 (증거 확보)
✅ 내용증명 발송 (정식 요청)
✅ 임차권등기명령 신청 (이사 가도 청구 가능)
✅ 지급명령 신청 (간편한 법적 대응)
✅ 전세보증금 반환 소송 진행 (강제집행 가능)

집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 빠르게 법적 절차를 진행하는 것이 가장 효과적인 방법입니다.